新投资机会？租个仓库再分租，挣1-3倍价差
近日，仲量联行(JLL)与亚洲自助仓储协会(SSAA)等机构，联合发布了2019年亚太自助仓储(Self Storage)领域的运营报告。这个看起来小众的行业，实际一直在闷声发大财。在有些国家，整租仓库再切割分租，其间价差最高可达3倍!
1、自助仓储的前世今生
自助仓储行业，诞生于20世纪60年代末的美国;70年代末，开始出现在澳大利亚、新西兰，80年代逐渐普及到英国、法国、西班牙等国家。2011年开始，自助仓储登陆中国，并在北上广深等一线城市迅速开花。
与主要面向企业客户的传统仓库不同，自助仓储行业的仓库主要面向个人，面积一般从1立方米到几十立方米不等，租期也远比传统仓库灵活，有的甚至可从1天起租。自助存储其实更像是“共享仓库”，很多客户共享一个仓储空间。
城市上涨的房价和电商，都成为推动自助仓储发展的潜在因素。无论是租客搬家需要暂时存放家具杂物、小商家存放货物、企业存放办公用品以节省空间，都可以通过迷你仓库得到满足。
2、全球自助仓储情况
JLL的报告指出，像澳大利亚和新加坡等国家，自助仓储市场已经进入成熟期或平稳发展期。但在全球大部分国家，该领域仍处于快速发展阶段。
与美国和英国相比，亚太地区的自助仓储场所面积都偏小，普遍在1000平方米以下，但新加坡和澳大利亚除外。这两个国家的自助仓储面积与英美持平，普遍达到3000至5000平方米。
主要市场的平均仓储面积对比，美国平均面积最大
每百万人口拥有的自助仓储数量，美国遥遥领先
租出率是衡量仓储空间是否能够盈利的重要指标。从下图可以看到，美国自助仓储的租出率最高，接近90%。中国和东南亚国家的租出率水平略低，大部分在60%-85%之间。
各国自助仓储租出率
这些自助仓储，部分为企业自有，部分是运营商租下整个场地后再分租出去，赚取其中差价。下图为自助仓储在各个国家，自有物业模式及租赁模式分别所占的比例。
澳大利亚的仓储物业自有率高达85%，与日本和台湾形成鲜明对比
从下图还可以看到，运营商整租再分租的模式中，悉尼、香港、东京、新加坡等地的运营商，支付给房东的整租费用，与其分租后所收取租金之间，有高达1-3倍的价差!当然，运营商也需承担场地租不出去及房东不再续约的风险。
3、新西兰自助仓储被看好
您可能也留意到，作为在70年代就已经有自助仓储服务的新西兰，并未被JLL收集相关数据。但事实上，受到邻居澳大利亚影响，新西兰的自助仓储服务也一直在悄无声息地发展。
今年三月，Urbis发布了一份市场报告，显示奥克兰有4个面积大于2600平米的自助仓储正在规划或建设中。
而根据Inside Self-Storage网站的报道，新西兰自助仓储服务的租金近年来都在一路上升。但随着越来越多的新自助仓储的建设，行业也面临租出率下降的风险。
随着近年奥克兰城市移民人口的激增，对自助仓储的需求也在逐年扩大。所以，来自 Kennards Self Storage常务董事Sam Kennard表示，仍然看好自助仓储市场。该公司目前在澳大利亚和新西兰两地拥有超过60万平方米自助仓储空间。
